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問:我在中和地區看中一間八年的華廈,賣方稱此間華廈附有一平面停車位,但我看權狀都沒登載說有停車位,我該如何判斷我買的這間房屋所附的停車位係合法的停車位?

  答:由於建築物附設之停車位可分三種,即法定停車位、自行增設停車位及獎勵增設停車位,故一般民眾於房地產買賣時,有無限的困惑。

  所謂停車位包括:一:法定停車位:這類停車位是依據內政部發布建築技術規則設計施工編第59條規定,按大樓樓地板面積一定比例設置之停車位。依內政部函令,法定停車位必須登記為公共設施,產權由全體住戶所持有,在辦理產權登記時登記為「大公」,或經由合議由部分住戶共同持分,不想要車位之住戶就不須分攤持分,登記為「小公」。

  由於法定停車位無法取得獨立權狀,故不得與主建物分開買賣,也就是說,法定停車位必須隨著主建物辦理產權移轉。且結合公寓大廈管理條例第四十五條第二項之規定,法定停車位除不得讓售給區分所有權人以外之人外,亦不得約定由區分所有權人以外之特定人專用。

  二:增設停車位:增設停車位是申請建築之起造人,在法令所要求應設的停車位以外,另外增加的停車位。可以用公共設施或是獨立產權方式登記,不受內政部函釋限制,且非屬公寓大廈管理條例第45條第2項規範之範圍,可自由交易、買賣。

  三:獎勵停車位:獎勵停車位係指政府為配合都市發展,實際需要解決日趨嚴重的都市問題,獎勵建商於建造時依內政部發布建築技術規則設計施工編第59條之2規定等相關規定,由建商在法令所要求應設的停車位以外,另外增設停車位供公眾使用,政府則允許給予額外樓地板面積作為獎勵。

  若與法定停車空間在構造上及使用上各具獨立性,並取得「防空避難所在地址證明」,即可登記為主建物單獨移轉,但若與法定停車空間在同一層,構造上及使用上無法區隔,就必須以公共設施方式辦理登記。

  依規定購買獎勵停車空間之所有權人必須提供給「公眾」使用,還必須負擔管理費用,產權移轉時也必須明確告知承接戶,但根據內政部84.10.3函令,所有權人也包括在「公眾」範圍內,因此「獎勵增設」停車空間無論由所有權人自行使用或供任何不特定人約定使用,均屬「供公眾使用」。

  讀者購買停車位時須注意之事項:

  一:停車位用途為何,究竟屬於那類停車位。

  二:停車位產權登記方式為何,是登記為大公、小公,還是主建物。

  三:確定權利範圍為何,是否包含所有權與使用權。

  四:停車位產權以「共有」持分登記者,須注意是否有「分管」契約及該契約之效力。