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買賣不破租賃」應是不動產業耳熟能詳用語,至於一般民眾則可能聽過這個名詞,但對其涵義並不十分瞭解。究竟什麼是「買賣不破租賃」?在不動產租賃中,它扮演的角色又是如何呢?

  所謂「買賣不破租賃」是指不動產出租之後,所有權人將該不動產出賣時,並不影響原先存在的租賃契約。就房屋租賃而言,如果所有權人甲將房屋出租予承租人乙,在租賃契約依法得適用「買賣不破租賃」者,於甲將房屋出售予丙時,乙得主張租賃契約對新的所有權人丙也繼續有效,所以丙並不能要求乙搬家。如果不適用「買賣不破租賃」,丙就有權要求乙搬家。

  「買賣不破租賃」原則的立法原意,本是在保護弱勢的承租人,避免因為不動產所有權一旦易主,承租人便須搬離該不動產。但是由於一些不肖債務人在不動產被強制執行時,虛偽訂定不定期或長期租賃契約,利用「買賣不破租賃」原則,強占待拍賣的不動產,阻礙債權人強制拍賣,因此令人詬病,也引發修法動機。

  如何判斷租賃契約是否適用「買賣不破租賃」

  「買賣不破租賃」的法源依據是來自民法第425條,該條文於88年4月21日修正,並於89年5月5日開始施行。依據修正前的條文,無論不動產租賃契約是否經過公證,也不論租賃期限之長短,均有「買賣不破租賃」原則適用。然而依據修正後的條文,租賃契約必須依據是否經過公證以及租賃期限的長短,以決定是否適用「買賣不破租賃」原則。

  修正後的條文規定:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證的不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之」。條文內容雖略顯複雜,但經過歸納,可依下述簡單方式來判斷不動產租賃契約是否適用「買賣不破租賃」原則:

  (一)租賃契約經過公證者:不論租賃期間長短,均有「買賣不破租賃」原則適用。

  (二)租賃契約未經公證者,又可區分為下述情形:

  1.租賃期間未滿五年者,有「買賣不破租賃」原則的適用。2.租賃期間為五年以上者,並無「買賣不破租賃」原則的適用。3.租賃期間未定期限者,並無「買賣不破租賃」原則適用。

  各租賃契約關係人應注意事項在租賃契約關係中,由於各個關係人的立場不同,所考量的事項也有差異,以下謹依各相關當事人的立場予以說明,以供讀者參考:(一)就承租人而言:由於「買賣不破租賃」是在保護承租人,因此承租人最好將租賃契約辦理公證,以確保租賃契約一定受到「買賣不破租賃」的保障。(二)就出租人而言:由於「買賣不破租賃」對出租人的影響較小,因此,究竟租賃契約是否需要辦理公證,出租人應考量公證費用的多寡,並爭取由承租人負擔全部或部分公證費用。(三)就買受人而言:買受人在購買不動產時,如果有使用該等不動產的必要時,則應查明所欲購買的不動產是否已出租他人,租賃契約是否經過公證,租賃期間的長短,然後依據前述方式判斷是否有「買賣不破租賃」原則的適用。如果有適用的話,則應考量剩餘的租期是多久,以避免買受不動產後,卻因租賃契約的存在,而無法使用該不動產。(四)就債權人而言:債權人在拍賣債務人不動產時,如果不動產已出租他人,並且租賃關係沒有辦法排除時,則拍賣價格往往不高,因而影響債權人的債權回收。因此,債權人如果發現債務人之不動產已出租他人時,可以先依據前述方式判斷該租賃契約是否有「買賣不破租賃」適用,如果不適用時,債權人便可預期租賃關係屆時可以排除而不致影響拍賣價格。