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依轉讓的方式取得而言,國有土地使用權固可透過有償出讓的方式取得;也可透過轉讓的方式而取得。依大陸國務院所頒《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第 20 條規定:土地使用權轉讓應當簽訂「轉讓合同」。而那些情形會構成轉讓合同無效?現分述如下:

  1、轉讓的土地使用權未依法辦理出讓審批手續者:國有土地使用權的轉讓合同,轉讓的土地使用權未依法辦理出讓審批手續的,一般應當認定合同無效;但在「第一審訴訟期間」,對於轉讓集體土地使用權,經有關主管部門批准補辦了徵用手續為國有土地,並依法辦理了「出讓手續」的,或者轉讓未經依法批准的國有土地使用權依法補辦了審批、登記手續的,人民法院可以認定合同有效。

  2、未取得土地使用證的土地使用者:轉讓合同的轉讓方,應當是「依法辦理土地使用權登記或變更登記手續,取得土地使用證的土地使用者」;如與未取得土地使用證的土地使用者簽訂的合同,一般應當認定無效。但如「轉讓方」已按「出讓合同」約定的期限和條件投資開發利用了土地,在「第一審訴訟期間」,經有關部門批准,補辦了土地使用權登記或變更登記手續的,人民法院可以認定合同有效。

  3、土地使用權轉讓合同擅自改變土地使用權出讓合同約定用途者:「土地使用權轉讓合同」如擅自改變「土地使用權出讓合同」約定的土地用途的,一般應當認定合同「無效」;但在「第一審訴訟期間」已補辦批准手續的,人民法院可認定合同有效。

  4、土地使用者就同一土地使用權分別與數方簽訂「土地使用權合同」者:實務上,有些「一地數賣」的情形,如土地使用權就同一土地使用權分別與數方簽訂土地使用權轉讓合同,且均未辦理「土地使用權變更登記手續」的,一般應當認定各合同無效;但有下述情形之一者,人民法院仍認定該合同有效。

  (1)、如其中某一合同的受讓方已實際占有和使用土地,並對土地投資開發利用的,經有關主管部門同意,補辦了「土地使用權變更登記手續」的,人民法院可認定該合同有效。

  (2)、土地使用者與他人簽訂「土地使用權轉讓合同」後,未辦理「土地使用權變更登記手續」前,又另與他人就同一土地使用權簽訂合同,並依法辦理了「土地使用權變更登記手續」的,土地使用權應由辦理土地使用權變更登記手續的受讓方取得。

  5、未按項目建設的要求對土地進行建設開發而轉讓建設項目者:享有土地使用權的土地使用者未按照「項目建設」的要求對土地進行開發建設,也未辦理審批手續和土地使用權轉讓手續,轉讓「建設項目」,一般應當認定項目轉讓和土地使用權轉讓的合同「無效」;如符合土地使用權轉讓條件的,人民法院可認定「項目轉讓合同」有效,責令當事人補辦土地使用權轉讓登記手續。

  由以上說明,可知在中國大陸事事涉及「法律」,就以國有有償土地使用權的出讓或轉讓之取得,在訂立合同方面,一不小心,即可能出讓合同無效的情事。提醒台商「入境問法」,免生無謂的爭議!